順鑫農(nóng)業(yè)又雙叒叕要?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，這回來(lái)真的嗎？6月30日，牛欄山母公司順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，擬以30.98億元的價(jià)格在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的方式公開(kāi)轉(zhuǎn)讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：順鑫佳宇）100%的股權(quán)。

(資料圖片僅供參考)

但能否順利脫手才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。順鑫農(nóng)業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)喊了多年，但結(jié)果都落空了，有投資者甚至吐槽道“每年剝離一次？”“都多少次掛牌了，老套路了”。

01

業(yè)績(jī)迎來(lái)25年首虧

順鑫農(nóng)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局源于2006年，當(dāng)年順鑫農(nóng)業(yè)用北京順鑫綠色度假村有限責(zé)任公司45.44%股權(quán)，與順鑫控股持有的順鑫佳宇80%股權(quán)進(jìn)行等值置換，從而進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。公開(kāi)資料顯示，順鑫佳宇成立于2002年，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。

隨后在2007年12月、2010年3月，順鑫農(nóng)業(yè)前后兩次對(duì)順鑫佳宇進(jìn)行單方面增資。2013年11月，順鑫農(nóng)業(yè)再次出資773.45萬(wàn)元收購(gòu)順鑫控股持有的順鑫佳宇4%股權(quán)，將其變?yōu)?00%控股的子公司。

回過(guò)頭來(lái)看，順鑫農(nóng)業(yè)殺入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)間節(jié)點(diǎn)正值中國(guó)房地產(chǎn)爆發(fā)的前夜，時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握恰到好處，但順鑫農(nóng)業(yè)并沒(méi)有吃到這一波地產(chǎn)紅利。

自進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)，順鑫佳宇僅在2008年~2010年實(shí)現(xiàn)了盈利。從2011年開(kāi)始，順鑫佳宇便開(kāi)始進(jìn)入虧損狀態(tài)，一虧便是十幾年。

2022年順鑫佳宇再次大虧，直接把母公司順鑫農(nóng)業(yè)干成虧損。數(shù)據(jù)顯示，順鑫佳宇2022年?duì)I業(yè)收入約7億元，虧損8.4億元。

同期順鑫農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.78億，較2021年同期減少31.91 億元，降幅 21.46%；凈利潤(rùn)虧6.73億元，較2021年同期減少7.76億元，降幅高達(dá)758.08%，業(yè)績(jī)迎來(lái)25年來(lái)首次虧損，讓投資者直呼“很難想像”。

而順鑫佳宇計(jì)提資產(chǎn)減值正是造成順鑫農(nóng)業(yè)虧損的來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，順鑫農(nóng)業(yè)2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)累計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.17億元。在此之前，從2016年至2021年，順鑫佳宇已累計(jì)虧損了19.22億元。

這使得投資者剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的呼聲日益高漲，在今年3月27日舉行的2022年度網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)再度成為“火力”中心，有投資者直接放話(huà)“讓房地產(chǎn)公司直接宣布解散關(guān)門(mén)算了”。

02

決心剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

實(shí)際上，在2019年報(bào)中，順鑫農(nóng)業(yè)就已明確提出要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2021年12月，順鑫農(nóng)業(yè)還在北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)掛牌征集受讓方，結(jié)果無(wú)人接盤(pán)。

一晃幾年過(guò)去，剝離不了的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成了順鑫農(nóng)業(yè)的“心病”。只怪順鑫佳宇的資產(chǎn)質(zhì)量實(shí)在是太爛，業(yè)績(jī)連年虧損之外，公司早已是資不抵債。

年報(bào)顯示，順鑫佳宇2020至2022年末，凈資產(chǎn)分別為-14.52億元、-18.33億元、-26.75億元。

無(wú)奈順鑫農(nóng)業(yè)不得不再次“掏腰包”給順鑫佳宇“輸血”，以改善財(cái)務(wù)報(bào)表。今年4月7日，順鑫農(nóng)業(yè)公告稱(chēng)，為優(yōu)化順鑫佳宇的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時(shí)為滿(mǎn)足公司自有辦公場(chǎng)地的持有需求，擬使用自有資金不超過(guò)人民幣19.86億元購(gòu)買(mǎi)順鑫佳宇持有的位于北京市順義區(qū)的商務(wù)中心及寰宇中心兩棟樓宇資產(chǎn)。

這筆交易讓順鑫佳宇的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)好看了很多。今年1-5月，順鑫佳宇營(yíng)業(yè)收入約12億元，凈利潤(rùn)3.44億元。但順鑫農(nóng)業(yè)付出不小的代價(jià)，足見(jiàn)這回順鑫農(nóng)業(yè)是下定了決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

值得注意的是，順鑫農(nóng)業(yè)這筆交易已有“兜底買(mǎi)家”。根據(jù)公告，若公開(kāi)掛牌期間未能征集到意向受讓方，以及在多輪價(jià)格調(diào)整后仍未有人接盤(pán)的情況下，控股股東北京順鑫控股集團(tuán)有限公司或其指定關(guān)聯(lián)方，將以不低于 22.5 億元的價(jià)格參與此次摘牌。只是以 22.5 億元成交的話(huà)，預(yù)計(jì)對(duì)報(bào)表一次性負(fù)向貢獻(xiàn)。

03

牛欄山二鍋頭還有機(jī)會(huì)嗎

順鑫農(nóng)業(yè)表示，擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，公司將聚焦主業(yè)發(fā)展。所謂的主業(yè)指的是白酒和豬肉板塊，順鑫農(nóng)業(yè)旗下可是有鼎鼎大名的牛欄山二鍋頭品牌。但是這兩年，順鑫農(nóng)業(yè)的白酒和豬肉業(yè)務(wù)也在衰退。

2022年，白酒業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入81.09億元，同比下滑20.70%；豬肉業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.23億元，同比下滑24.40%。

白酒業(yè)務(wù)顯然是順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)展的重心，近年來(lái)國(guó)內(nèi)白酒迎來(lái)一輪繁榮周期，但順鑫農(nóng)業(yè)似乎缺席了這一輪白酒“牛市”。

在這一輪白酒繁榮周期中，高端白酒是主要?jiǎng)恿?lái)源。而順鑫農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品則是面向低端市場(chǎng)，旗下牛欄山二鍋頭曾是低端白酒的王者。

但是近年來(lái)，隨著消費(fèi)升級(jí)，以及一線(xiàn)名酒向低端市場(chǎng)布局，牛欄山二鍋頭的市場(chǎng)有所動(dòng)搖。

比如五糧液的尖莊、山西汾酒的玻汾、郎酒的“順品郎”、西鳳酒的“綠脖西鳳酒”、舍得酒業(yè)旗下沱牌的“沱牌T68”，瀘州老窖的“黑蓋二曲”，定價(jià)普遍都在50元左右。

白酒行業(yè)已進(jìn)入“擠壓式”增長(zhǎng)階段。在此過(guò)程中，順鑫農(nóng)業(yè)表現(xiàn)得有些力不從心，白酒板塊在營(yíng)收下滑得的同時(shí)，庫(kù)存出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

去年順鑫農(nóng)業(yè)白酒銷(xiāo)售量下滑24.4%至49.55萬(wàn)千升，核心單品“白牛二”42度500ml牛欄山陳釀酒銷(xiāo)量為30.15萬(wàn)千升，同比下滑23.72%，庫(kù)存量卻大漲至10.82萬(wàn)千升，同比增長(zhǎng)695.52%，以每瓶500ml計(jì)算，庫(kù)存量高達(dá)約2億瓶。這也導(dǎo)致順鑫農(nóng)業(yè)白酒業(yè)務(wù)2022年庫(kù)存量大增199.1%。

庫(kù)存暴漲背后，順鑫農(nóng)業(yè)被指銷(xiāo)售渠道混亂不堪。牛欄山白酒銷(xiāo)售主要采用經(jīng)銷(xiāo)模式，在北京市場(chǎng)與平臺(tái)商深度綁定，外阜市場(chǎng)主要采用區(qū)域大商模式開(kāi)拓市場(chǎng)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，順鑫農(nóng)業(yè)的管理層為了短期業(yè)績(jī)考核，一味討好大商，長(zhǎng)期執(zhí)行大商優(yōu)于中小經(jīng)銷(xiāo)商的政策，而享受政策優(yōu)勢(shì)的大商卻低價(jià)串貨傾銷(xiāo)，沖擊了整體牛欄山二鍋頭價(jià)格體系，導(dǎo)致渠道商沒(méi)有動(dòng)力推牛欄山二鍋頭。（出品｜華博商業(yè)評(píng)論）

關(guān)鍵詞