【資料圖】
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）第三條有規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。”注意：這里銷售的不動(dòng)產(chǎn)是原來“購置的”，不是自建的；轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是“受讓的”，“購置或受讓原價(jià)”由此產(chǎn)生。同時(shí)，該文中第二條有規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。
對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：
（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。
（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目?！苯Y(jié)合這兩項(xiàng)規(guī)定，
我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)：
1、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“尚未進(jìn)入施工階段的”，那么可按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權(quán)的…受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。
2、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“已進(jìn)入建筑物施工階段”，那么應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，即它沒有不動(dòng)產(chǎn)的購置原價(jià)，不可能“以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)…的購置…原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。必須全額征收營業(yè)稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是差額交納營業(yè)稅，還是全額交納營業(yè)稅，其關(guān)鍵在于是否“已進(jìn)入建筑物施工階段”。
