萬(wàn) 科Ａ(000002)09月20日在投資者關(guān)系平臺(tái)上答復(fù)了投資者關(guān)心的問(wèn)題。
投資者：董秘您好，請(qǐng)問(wèn)就目前的建筑生態(tài)，您認(rèn)為預(yù)制建筑和現(xiàn)澆建筑，誰(shuí)的機(jī)會(huì)大一些？
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。相對(duì)于傳統(tǒng)施工方式，工業(yè)化技術(shù)在建造成本上有一定增加，但在提高質(zhì)量、提高效率、節(jié)能減排等方面有明顯優(yōu)勢(shì)。2021年，萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化占總開(kāi)工量的比例為83%。在項(xiàng)目的建造過(guò)程中，公司會(huì)根據(jù)實(shí)際情況綜合考慮，采用合適的建筑技術(shù)。
(相關(guān)資料圖)
投資者：21年年報(bào)中，本年發(fā)生的非同一控制下企業(yè)合并（p252-p253），對(duì)子公司（福建伯恩物業(yè)集團(tuán)有限公司、上海陽(yáng)光智博生活服務(wù)集團(tuán)有限公司）的持股比例為100%，為什么“被購(gòu)買方于購(gòu)買日可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債的情況”欄中還有少數(shù)股東權(quán)益？
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司于2021年收購(gòu)了福建伯恩物業(yè)集團(tuán)有限公司（“伯恩物業(yè)”）和上海陽(yáng)光智博生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（“陽(yáng)光智博”）100%的股權(quán)。購(gòu)買日伯恩物業(yè)和陽(yáng)光智博賬面可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債情況中的少數(shù)股東權(quán)益，是指伯恩物業(yè)和陽(yáng)光智博下屬非全資子公司的少數(shù)股東持股部分產(chǎn)生的影響。
投資者：作為萬(wàn)科的股東和業(yè)主、先不論股價(jià)表現(xiàn)、對(duì)你們近幾年的產(chǎn)品力嚴(yán)重失望；作為萬(wàn)科在杭州的TOD標(biāo)桿五常上蓋天空之城，一共三期期期都有業(yè)主投訴維權(quán)、媒體報(bào)道；三期疊墅沒(méi)有開(kāi)放日、沒(méi)有業(yè)主監(jiān)督、售后完全不管或者打太極、根本聽(tīng)不進(jìn)業(yè)主心聲，打你們的400電話也是各種推脫無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展；萬(wàn)科中層的不作為已經(jīng)嚴(yán)重影響萬(wàn)科對(duì)外的口碑、希望董事會(huì)能夠重視！
萬(wàn) 科Ａ董秘：您好，很抱歉給您帶來(lái)困擾，為了便于后續(xù)工作人員處理您的問(wèn)題，您可以使用萬(wàn)科反饋渠道，如集團(tuán)投訴郵箱（tousu@vanke.com）反饋您的問(wèn)題。
投資者：你好，請(qǐng)問(wèn)公司的樓盤是否遭遇滯銷，目前的促銷手段有哪些？
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。今年以來(lái)市場(chǎng)銷售同比下降，公司繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)。公司也結(jié)合市場(chǎng)情況積極采取相應(yīng)動(dòng)作，開(kāi)展?fàn)I銷專項(xiàng)行動(dòng)，通過(guò)傭金結(jié)傭提速、調(diào)整銷售激勵(lì)方案、整編自銷團(tuán)隊(duì)、銷售能力短訓(xùn)等動(dòng)作，提升一線營(yíng)銷戰(zhàn)斗力。
投資者：你好，根據(jù)貴公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2018-2022年上半年銷售面積合計(jì)17915.9萬(wàn)平。2018—2022年上半年已結(jié)算面積合計(jì)11967.8萬(wàn)平、截至2022年上半年已售未結(jié)算面積3036.1萬(wàn)平，兩者合計(jì)15003.9萬(wàn)平。已結(jié)算和未結(jié)算面積與銷售面積相差2900萬(wàn)平。如果2018、2019年結(jié)算面積中包括以前年度銷售面積，則相差更大。請(qǐng)教相差面積是由什么原因?qū)е碌模?/p>
萬(wàn) 科Ａ董秘：謝謝您的關(guān)注，公司披露的結(jié)算面積和已售未結(jié)面積均為并表口徑，銷售面積為全口徑（含非并表項(xiàng)目），二者范圍不同，無(wú)法直接比較。
投資者：公司半年報(bào)中披露加權(quán)資本成本 為4.05%，而WIND金融終端測(cè)算公司的加權(quán)資本成本 為6.99%，為什么有這么大的差距？請(qǐng)問(wèn)公司測(cè)算的流程和方法是什么？
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。半年報(bào)中公司披露報(bào)告期末存量融資的綜合融資成本為4.08%，計(jì)算方法為以各筆融資報(bào)告期末的余額作為權(quán)數(shù)，對(duì)各筆融資截止期末時(shí)點(diǎn)的綜合融資成本計(jì)算加權(quán)平均，相關(guān)融資成本請(qǐng)以公司半年報(bào)披露為準(zhǔn)。
投資者：公司2021年報(bào)，歸母凈利潤(rùn)腰斬，而少數(shù)股東凈利潤(rùn)只降低了10%。 請(qǐng)問(wèn)公司管理層的領(lǐng)導(dǎo)們，你們的管理紅利是全部都投入到了少數(shù)股東權(quán)益里了？ 這其中是否有利益輸送？
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。少數(shù)股東損益是萬(wàn)科并表合作項(xiàng)目中，少數(shù)股東按照股權(quán)比例應(yīng)當(dāng)享有的當(dāng)期凈利潤(rùn)，在項(xiàng)目層面，萬(wàn)科與合作方同股同權(quán)，回報(bào)率是一致的。但是在集團(tuán)合并報(bào)表層面看少數(shù)股東損益和萬(wàn)科權(quán)益的變動(dòng)、比例與在項(xiàng)目層面看兩者的變動(dòng)、比例并不會(huì)完全一致。在集團(tuán)的合并報(bào)表中，公司的投資收益、平臺(tái)費(fèi)用等，只影響萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)，但不影響少數(shù)股東損益，但這些因素每年增、減變動(dòng)及幅度并不一致。
投資者：根據(jù)公司半年報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債表，短期借款為56.25億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為608.74億元，兩者相加為664.99億元，而公司半年報(bào)“經(jīng)營(yíng)情況討論與分析”中表述為626.4億元，公司是不是太不嚴(yán)謹(jǐn)了？
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債中包含應(yīng)付利息和一年內(nèi)到期的租賃負(fù)債，應(yīng)付利息和租賃負(fù)債不屬于有息負(fù)債，半年報(bào)中所表述的“短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和”626.4億元為剔除應(yīng)付利息和租賃負(fù)債后的結(jié)果。
投資者：公司學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)騰訊把萬(wàn)科云股份作為特別股利分給所有股東吧，這么低的估值去外面融資，損害的是現(xiàn)有股東的利益，必須分股利做補(bǔ)償！有什么政策障礙請(qǐng)明說(shuō)
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您關(guān)注的問(wèn)題實(shí)際上是不同市場(chǎng)制度的差異，萬(wàn)科作為一家A+H上市的公司，如果向A股股東分配實(shí)物股息（即萬(wàn)物云股份）需要上市流通，但目前A股市場(chǎng)尚不存在介紹上市的機(jī)制。
投資者：董秘您好！不知道美的和公司有什么關(guān)系，堅(jiān)決反對(duì)用美的的空調(diào)，美的的產(chǎn)品質(zhì)量如何公司是否考慮過(guò)？不要對(duì)公司的產(chǎn)品造成不利影響！
萬(wàn) 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。美的與萬(wàn)科是戰(zhàn)略合作伙伴。9月16日，雙方剛簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將發(fā)揮各自專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)、品牌、資源、客戶等優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)資源共享、互利互惠，構(gòu)建穩(wěn)固、可持續(xù)的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在智能家居、樓宇科技、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、EPC代建等多個(gè)領(lǐng)域開(kāi)展全面深入的合作。
萬(wàn)科A2022中報(bào)顯示，公司主營(yíng)收入2069.16億元，同比上升23.82%；歸母凈利潤(rùn)122.23億元，同比上升10.64%；扣非凈利潤(rùn)117.21億元，同比上升9.26%；其中2022年第二季度，公司單季度主營(yíng)收入1442.49億元，同比上升37.58%；單季度歸母凈利潤(rùn)107.94億元，同比上升10.65%；單季度扣非凈利潤(rùn)106.28億元，同比上升11.06%；負(fù)債率79.16%，投資收益6.2億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用2.24億元，毛利率20.46%。
該股最近90天內(nèi)共有25家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，買入評(píng)級(jí)22家，增持評(píng)級(jí)3家；過(guò)去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為24.63。近3個(gè)月融資凈流出5.83億，融資余額減少；融券凈流入656.13萬(wàn)，融券余額增加。根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬(wàn)科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力的護(hù)城河優(yōu)秀，盈利能力良好，營(yíng)收成長(zhǎng)性一般。財(cái)務(wù)可能有隱憂，須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應(yīng)收賬款/利潤(rùn)率近3年增幅、存貨/營(yíng)收率。該股好公司指標(biāo)3星，好價(jià)格指標(biāo)4星，綜合指標(biāo)3.5星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）
萬(wàn) 科Ａ主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及投資零售業(yè)務(wù)。
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